Choisir le bon prêt hypothécaire

Fondez la stratégie du financement de votre propriété sur des faits établis. 

Devenir propriétaire est une grande réalisation, et pour la plupart des gens, leur propriété est le plus gros achat de leur vie. Ils seront nombreux à ne pas être capables de la payer en un seul versement et à avoir besoin d’un prêt hypothécaire. 

Un prêt hypothécaire couvre le coût résiduel de la propriété après le versement de la mise de fonds. Ce que vous ne réalisez peut-être pas, c’est qu’il existe différents types de prêts hypothécaires qui offrent différents avantages selon les besoins. Le présent aperçu vous aidera à comprendre ces différences et vous permettra d’être mieux outillé lorsque viendra le temps de passer à l’action.

Prêts hypothécaires traditionnels et prêts hypothécaires renouvelables

Dans le cas d’un prêt hypothécaire traditionnel, vous effectuez des versements fixes périodiques. Chaque versement comprend deux parties : un paiement de capital et un paiement d’intérêts. Le paiement de capital réduit le solde du prêt hypothécaire et augmente la part de la propriété que vous possédez. Le paiement d’intérêts couvre les intérêts facturés sur le prêt. 

Un prêt hypothécaire renouvelable, aussi connu sous le nom de marge de crédit hypothécaire, vous permet de rembourser votre dette à votre propre rythme et d’emprunter de nouveau si vos besoins changent. Un prêt hypothécaire tout-en-un est une marge de crédit hypothécaire spéciale qui regroupe en un seul compte votre prêt hypothécaire, vos comptes bancaires, votre épargne à court terme et vos autres prêts. Un compte tout-en-un sert également de compte bancaire courant, ce qui vous permet d’y déposer directement votre revenu. Vous pouvez ainsi réduire vos frais d’intérêts dès le dépôt de votre paie, ce qui vous aide à rembourser votre dette plus rapidement.

Voici un exemple : Disons que vous déposez 2 000 $ dans un compte tout-en-un. Vous devez 500 $ en intérêts ce mois-là, montant qui est prélevé automatiquement sur votre compte. Le solde de 1 500 $ réduit votre dette et, par conséquent, le montant des intérêts qui vous seront facturés le mois suivant, puisque vos intérêts sont calculés quotidiennement en fonction du montant que vous avez emprunté. Cependant, contrairement aux prêts hypothécaires traditionnels, vous n’avez pas perdu l’accès à ces 1 500 $. Comme votre prêt hypothécaire tout-en-un est aussi votre compte-chèques, vous payez toutes vos dépenses mensuelles à même le compte. En présumant que vous dépensez moins que ce que vous gagnez (n’oubliez pas que vous n’avez plus de versement hypothécaire fixe à faire), le solde de votre compte à la fin du mois réduit votre dette et vos frais d’intérêts. 

Et voici où un compte tout-en-un se démarque par rapport à un prêt hypothécaire traditionnel : vous pouvez dépenser ces 1 500 $ et plus, jusqu’à concurrence de votre limite de crédit, si vos besoins changent. Cela pourrait vous offrir une plus grande souplesse et réduire votre stress si, par exemple, votre revenu est moins élevé au cours d’un mois donné ou si devez faire face à des dépenses imprévues.

Certains prêteurs vous permettent également d’établir des « sous-comptes de suivi », qui vous aident à faire séparément le suivi de portions précises de votre dette, par exemple des prêts placement ou des rénovations résidentielles. Vous pourriez aussi être en mesure d’immobiliser une partie de votre dette dans un « sous-compte à terme » si vous craignez une hausse des taux d’intérêt. C’est comme avoir un prêt hypothécaire traditionnel à taux fixe dans votre compte tout-en-un. Dans ce cas, chaque sous-compte comporte son propre taux d’intérêt, sa propre durée et son propre calendrier de remboursement. 

Les prêts hypothécaires tout-en-un peuvent vous offrir plus de souplesse financière, mais il y a quelques points à retenir. Tout d’abord, le fait d’avoir un accès continu au crédit pourrait vous inciter à dépenser excessivement et nuire à la réduction de votre dette. Un prêt hypothécaire tout-en-un pourrait donc ne pas vous convenir si vous avez de la difficulté à respecter votre budget. Il est cependant possible d’établir une « limite fictive » sur le compte qui réduit votre accès à la limite de crédit globale. Elle sert de protection contre les dépenses excessives. 

Deuxièmement, comme le prêt hypothécaire est renouvelable, il pourrait aussi réduire le montant des autres prêts auxquels vous êtes admissible. Le crédit que vous pouvez obtenir au moyen de votre compte tout-en-un sera toutefois probablement assorti d’un taux d’intérêt inférieur à celui des autres types d’emprunt. Ainsi, au lieu de demander un prêt automobile, vous pourriez payer votre voiture à partir de votre compte tout-en-un et faire le suivi de cette partie de votre dette dans un sous-compte de suivi distinct.

Hausses et baisses des taux hypothécaires

Au moment de choisir le type de prêt hypothécaire qui vous convient le mieux, un autre facteur important est le taux d’intérêt applicable au terme du prêt. Vous avez le choix entre un taux fixe ou un taux variable. Cette décision peut être difficile à prendre, selon votre situation financière actuelle et vos perspectives. Par exemple, l’économie devrait-elle soutenir la hausse, la baisse ou le maintien des taux? Votre revenu sera-t-il stable pendant toute la durée du terme? Prévoyez-vous vivre des événements marquants, comme un nouveau bébé ou un autre achat important, qui pourraient avoir une incidence sur votre capacité à faire face à des versements hypothécaires plus élevés si les taux d’intérêt augmentaient? Comprendre les différences fondamentales pourrait ultimement se traduire par plus d’économies et moins de maux de tête. 

Un taux d’intérêt fixe ne change pas pendant un terme hypothécaire, ce qui signifie que chaque versement sera toujours du même montant. Cette prévisibilité permet au titulaire d’un prêt hypothécaire de connaître le coût du remboursement pour le terme total, qui peut généralement aller de 6 mois à 10 ans.

Un taux d’intérêt variable fluctue en fonction de la variation du taux préférentiel ou du taux de base du prêteur. Si le taux baisse, le montant du versement ne changera peut-être pas, mais la portion du versement affectée au capital augmentera. Lorsque le taux d’intérêt augmente, une plus grande part du versement est affectée aux frais d’intérêts plus élevés, ce qui signifie que moins d’argent sert à rembourser le capital, prolongeant ainsi le délai de remboursement du prêt. En tout temps, le taux d’intérêt variable offert est souvent inférieur au taux fixe offert parce que dans le cas du taux fixe, c’est le prêteur qui assume le risque que les taux d’intérêt augmentent. 

Les taux hypothécaires actuels approchent de creux historiques, ce qui les rend plus susceptibles d’augmenter, du moins à court terme. Si couvrir les versements après une augmentation de taux ne pose pas trop de problème, un taux variable plus bas pourrait être le meilleur choix. Cependant, selon le montant emprunté, même une légère hausse des taux d’intérêt pourrait avoir une incidence importante sur le coût du prêt hypothécaire. Par contre, si vos moyens financiers sont limités et sont susceptibles de le rester pendant un certain temps, ou si des hausses de taux rapides semblent possibles, la stabilité d’un taux fixe pourrait être préférable. 

Prêt ouvert ou fermé?

Certains des mêmes facteurs qui s’appliquent aux taux variables et fixes peuvent aussi entrer en ligne de compte dans le choix entre un prêt hypothécaire à terme « ouvert » ou « fermé ».

Un prêt hypothécaire ouvert offre plus de souplesse en vous permettant d’augmenter le montant de vos versements et de rembourser le prêt hypothécaire en tout temps, sans pénalité. L’« ouverture » du terme s’accompagne habituellement d’un taux d’intérêt plus élevé. Toutefois, si vous vous attendez à ce que votre situation financière ou vos besoins en matière de logement changent, la souplesse d’un terme ouvert pourrait tout de même vous faire économiser.

Par ailleurs, le remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire fermé pourrait entraîner une pénalité financière, même si, dans bien des cas, vous pouvez augmenter vos versements périodiques ou effectuer des versements ponctuels sans pénalité. En général, les taux d’intérêt sont moins élevés pour un prêt hypothécaire fermé. Si vous ne pensez pas que votre situation changera dans un avenir prévisible, un prêt hypothécaire fermé assorti d’un taux d’intérêt moins élevé pourrait être un meilleur choix. 

Pour profiter d’une souplesse maximale, songez à un prêt hypothécaire tout-en-un, qui regroupe vos dettes à un même taux peu élevé, vous permet de les rembourser à votre propre rythme, de faire le suivi de diverses portions, d’en immobiliser une partie et même de réemprunter de l’argent sans avoir à demander un autre prêt. 

À propos de la mise de fonds

Lorsque vous achetez une propriété, vous devez faire une mise de fonds. Il s’agit de votre dépôt initial sur le plein prix d’achat. Une mise de fonds peut représenter aussi peu que 5 % de la valeur de la propriété, mais une mise de fonds plus importante pourrait mener à des économies substantielles au fil du temps. 

Un prêt hypothécaire associé à une mise de fonds de moins de 20 % est considéré comme un prêt hypothécaire à quotité de financement élevée, ce qui signifie que vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire. Cette mesure vise à protéger le prêteur si vous cessez d’effectuer vos versements. Si votre mise de fonds représente 20 % ou plus du prix d’achat, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire conventionnel, qui n’exige pas d’assurance prêt hypothécaire. 

Mise de fonds minimale requise sur le prix d’achat d’une propriété[1]

Choisir un prêt hypothécaire qui répond à vos besoins peut clairement vous avantager et vous faire économiser beaucoup d’argent. Bien sûr, comme pour toute décision financière importante, il est toujours judicieux de consulter un conseiller pour vous assurer que vos besoins à court et à long terme seront satisfaits lorsque vous achetez une maison.

[1] FAQ – L’assurance prêt hypothécaire | SCHL (cmhc-schl.gc.ca)